Оренда нерухомості, власником якої є фізична особа-нерезидент, має особливий порядок оформлення та оподаткування. Податкове законодавство встановлює обов’язкову вимогу щодо участі уповноваженого представника, а її недотримання може призвести до застосування штрафних санкцій.
Відповідно до пп. 170.1.3 п. 170.1 ст. 170 Податкового кодексу України від 02.12.2010 р. №2755-VI (далі – ПКУ), нерухомість, що належить фізичній особі-нерезиденту, надається в оренду виключно через фізичну особу-підприємця або юридичну особу-резидента (уповноважених осіб), які виконують представницькі функції такого нерезидента на підставі письмового договору та виступають його податковим агентом щодо отриманих доходів. При цьому нерезидент, який порушує вимоги цієї норми, вважається таким, що ухиляється від сплати податку.
Таким чином, укладення прямого договору оренди між власником-нерезидентом та орендарем без залучення фізичної особи-підприємця або юридичної особи-резидента, яка виконує функції представника та податкового агента, не відповідає вимогам ПКУ.
У разі порушення зазначених вимог можуть застосовуватися фінансові санкції. Так, згідно з п. 123.1 ст. 123 ПКУ, якщо дії платника податків призвели до визначення контролюючим органом суми податкового зобов’язання та/або іншого зобов’язання, контроль за сплатою якого покладено на контролюючі органи, на платника накладається штраф у розмірі 10% від суми визначеного податкового зобов’язання.
Водночас відповідно до п. 123.2 ПКУ, якщо такі дії (крім випадків, передбачених п. 123.2-1 ПКУ) будуть визнані умисними, розмір штрафу становить 25% від суми визначеного податкового зобов’язання та/або іншого зобов’язання, контроль за сплатою якого покладено на контролюючі органи.
Отже, оренда нерухомості у фізичної особи-нерезидента повинна здійснюватися виключно через уповноваженого представника – фізичну особу-підприємця або юридичну особу-резидента, яка виконує функції податкового агента. Недотримання цієї вимоги є порушенням пп. 170.1.3 п. 170.1 ст. 170 ПКУ та може призвести до визнання нерезидента таким, що ухиляється від сплати податку, а також до застосування штрафних санкцій, передбачених ст. 123 ПКУ, зокрема штрафу в розмірі 25% від суми визначеного податкового зобов’язання у разі встановлення умисного порушення.