Під час укладення договорів оренди нерухомого майна між фізичною особою та орендарем нерідко виникає питання: чи має право орендодавець окремо компенсувати за рахунок орендаря суму сплаченого земельного податку, чи такий платіж уже включається до орендної плати. Для відповіді на це питання важливо розмежувати правову природу земельного податку та орендних платежів за користування нерухомістю.
Хто є платником земельного податку
Відповідно до ст.269.1.1 Податкового кодексу України від 02.12.2010р. №2755-VI (далі – ПКУ), платниками земельного податку є:
- власники земельних ділянок, земельних часток (паїв);
- землекористувачі, яким відповідно до закону надані у користування земельні ділянки державної та комунальної власності на правах постійного користування.
Отже, обов’язок зі сплати земельного податку прямо покладається саме на власника земельної ділянки або визначеного законом землекористувача, а не на особу, яка лише користується майном на підставі договору оренди.
Таким чином, якщо фізична особа є власником земельної ділянки або нерухомості, розташованої на такій ділянці, саме вона виступає платником земельного податку перед державою.
Правова природа оренди: що отримує орендар
Відповідно до п.1 ст.759 Цивільний кодекс України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк.
Тобто орендар сплачує орендодавцю винагороду саме за право користування майном, а не за виконання податкових обов’язків орендодавця.
Земельний податок не є окремою послугою, яку орендодавець надає орендарю, і не створює для орендаря додаткового майнового блага. Це виключно податковий обов’язок власника земельної ділянки.
Що входить до плати за оренду нерухомості
Відповідно до п.1 ст.797 Цивільний кодекс України, плата, яка справляється з наймача будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), складається з:
- плати за користування будівлею або спорудою;
- плати за користування земельною ділянкою.
Ця норма має принципове значення, оскільки прямо передбачає, що користування земельною ділянкою, на якій розташована будівля, є складовою орендних правовідносин.
Тобто загальна орендна плата вже включає:
- плату за користування самою нерухомістю;
- компенсацію за користування земельною ділянкою, необхідною для експлуатації цієї нерухомості.
Чи можна окремо перевиставляти земельний податок
Оскільки земельний податок є обов’язком власника, а плата за землю вже включається до структури орендної плати відповідно до ст.797 ЦКУ, окреме «перевиставлення» земельного податку орендарю як самостійного платежу не відповідає правовій природі цього податку. Фактично, якщо фізична особа здає приміщення в оренду, вона має врахувати свої витрати, пов’язані зі сплатою земельного податку, при формуванні загальної суми орендної плати.
Іншими словами, земельний податок може бути економічно закладений у розмір орендної плати, але юридично він не є окремою послугою чи окремим платежем для орендаря.
Що варто передбачити у договорі
З практичної точки зору сторони можуть деталізувати у договорі структуру орендної плати, зазначивши, що до її складу включаються витрати орендодавця, пов’язані з утриманням об’єкта, у тому числі податкові платежі. Це дозволяє уникнути спорів щодо того, що саме покриває орендна плата.
Проте навіть за такого формулювання платником земельного податку перед бюджетом залишається саме орендодавець.
Таким чином, якщо фізична особа здає нерухомість в оренду, вартість користування земельною ділянкою вже входить до складу орендної плати відповідно до ст.797 ЦКУ, а земельний податок є особистим обов’язком власника землі згідно зі ст.269 ПКУ і не може розглядатися як окрема послуга або самостійний платіж орендаря.