У практиці господарської діяльності нерідко виникають ситуації, коли власником нерухомості в Україні є фізична особа — нерезидент, а орендарем виступає українська компанія або фізична особа. У таких випадках сторони інколи намагаються укласти прямий договір оренди без залучення будь-яких посередників. Проте податкове законодавство України встановлює для таких операцій спеціальні правила, недотримання яких має суттєві податкові наслідки.
Загальне правило щодо оренди нерухомості нерезидента
Відповідно до підпункту 170.1.3 пункту 170.1 статті 170 Податкового кодексу України від 02.12.2010 р. №2755-VI (далі — ПКУ), нерухомість, що належить фізичній особі — нерезиденту, може надаватися в оренду виключно через фізичну особу — підприємця або юридичну особу — резидента України.
Такі особи виступають уповноваженими представниками нерезидента на підставі письмового договору та одночасно виконують функції податкового агента щодо доходів, отриманих нерезидентом від оренди нерухомості. Іншими словами, закон прямо забороняє отримання орендних доходів нерезидентом напряму, без залучення резидента-представника, який забезпечує правильне нарахування, утримання та сплату податку до бюджету.
Роль податкового агента
Фізична особа — підприємець або юридична особа — резидент, яка виступає представником нерезидента, зобов’язана:
- укласти письмовий договір з нерезидентом про представництво;
- нараховувати орендний дохід нерезиденту;
- утримувати та сплачувати податок з такого доходу;
- виконувати інші обов’язки податкового агента, передбачені ПКУ.
Саме через цей механізм держава забезпечує контроль за оподаткуванням доходів нерезидентів, отриманих з джерелом походження з України.
Наслідки порушення вимог ПКУ
Підпункт 170.1.3 пункту 170.1 статті 170 ПКУ прямо встановлює, що нерезидент, який порушує зазначені вимоги, вважається таким, що ухиляється від сплати податку. Це означає, що укладення прямого договору оренди між нерезидентом-власником нерухомості та орендарем без залучення уповноваженого резидента-податкового агента є не просто формальним порушенням, а підставою для застосування податкових санкцій. Таке порушення може спричинити:
- донарахування податкових зобов’язань;
- застосування штрафних санкцій і пені;
- податкові спори з контролюючими органами.
Чому це важливо враховувати на практиці
Для орендаря наявність або відсутність податкового агента безпосередньо впливає на податкову безпеку операції. Для нерезидента — на ризик визнання ухилення від сплати податків. Тому ще на етапі планування орендних відносин необхідно правильно структурувати договірні зв’язки та залучити резидента, який виконуватиме представницькі та податкові функції.
Отже, оренда нерухомості, що належить фізичній особі — нерезиденту, в Україні можлива виключно через фізичну особу — підприємця або юридичну особу — резидента, яка діє як уповноважений представник і податковий агент. Укладення прямого договору оренди без такого посередника суперечить вимогам ПКУ та призводить до визнання нерезидента таким, що ухиляється від сплати податку, з усіма відповідними податковими наслідками.