Операції з надання в оренду нерухомого майна, що належить фізичній особі — нерезиденту, мають спеціальний правовий режим оподаткування. Податкове законодавство України прямо забороняє укладення прямих договорів оренди між нерезидентом-власником і орендарем без участі уповноваженого представника — податкового агента. Недотримання цих вимог тягне за собою кваліфікацію дій нерезидента як ухилення від сплати податку та застосування фінансових санкцій.
Обов’язковість залучення податкового агента
Відповідно до пп. 170.1.3 п. 170.1 ст. 170 Податкового кодексу України від 02.12.2010 р. №2755-VI (далі — ПКУ), нерухомість, що належить фізичній особі — нерезиденту, може надаватися в оренду виключно через фізичну особу — підприємця або юридичну особу — резидента України. Такі особи виступають уповноваженими представниками нерезидента на підставі письмового договору та виконують функції податкового агента щодо доходів від оренди.
Отже, укладення прямого договору оренди між нерезидентом-власником нерухомості та орендарем без залучення податкового агента законодавством не допускається. Порушення цієї вимоги прямо кваліфікується Податковим кодексом України як ухилення від сплати податку.
Податкові наслідки порушення вимог ПКУ
Податкові наслідки для нерезидента, який порушив вимоги пп. 170.1.3 п. 170.1 ст. 170 ПКУ, полягають не лише у донарахуванні податкових зобов’язань з податку на доходи фізичних осіб та військового збору, а й у застосуванні штрафних санкцій.
Згідно з п. 123.1 ст. 123 ПКУ, вчинення платником податків дій, що призвели до визначення контролюючим органом суми податкового зобов’язання на підставах, передбачених пп. 54.3.1, 54.3.2 (крім окремо визначених випадків) та пп. 54.3.6 п. 54.3 ст. 54 ПКУ, тягне за собою накладення штрафу у розмірі 10 відсотків від суми визначеного податкового зобов’язання.
Водночас Податковий кодекс України передбачає посилену відповідальність у разі умисного характеру таких дій. Відповідно до п. 123.2 ст. 123 ПКУ, діяння, передбачені п. 123.1 ПКУ (крім випадків, прямо визначених у п. 123.2-1 ПКУ), вчинені умисно, тягнуть за собою накладення штрафу в розмірі 25 відсотків від суми визначеного податкового зобов’язання.
Розмір фінансової відповідальності
Таким чином, у разі надання нерезидентом нерухомості в оренду без залучення податкового агента та несплати податку на доходи фізичних осіб і військового збору, контролюючий орган має підстави застосувати штрафні санкції у розмірі 25 відсотків від суми донарахованого податкового зобов’язання. Крім штрафу, підлягають сплаті й самі суми ПДФО та військового збору, а також пеня відповідно до вимог Податкового кодексу України.
Отже, оренда нерухомого майна, що належить фізичній особі — нерезиденту, без залучення уповноваженого податкового агента суперечить вимогам Податкового кодексу України та кваліфікується як ухилення від сплати податку. Таке порушення призводить до донарахування податкових зобов’язань і застосування штрафних санкцій у розмірі до 25 відсотків від суми несплачених податків. Дотримання встановленого порядку є ключовою умовою мінімізації податкових ризиків і законного отримання доходів від оренди нерухомості нерезидентами.